Inklusion: Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten
Bei Neubau- oder Modernisierungsprojekten stellen sich oft Fragen zu Planung, Finanzierung und Umsetzung inklusiver Maßnahmen. Ein zentraler Punkt hierbei ist die Abgrenzung zwischen dem, was im Rahmen des Generalunternehmer-Vertrags (GU) umgesetzt wird, und dem, was als Nutzerausbau – also vom späteren Mieter, Betreiber oder Auftraggeber – eigenverantwortlich erfolgt. Gerade im Kontext von Inklusion ist diese Abstimmung wichtig, um frühzeitig sicherzustellen, dass alle wesentlichen Anforderungen an Barrierefreiheit und Teilhabe fest verankert sind und nicht erst nach Abschluss von Bauabschnitten zusätzlich eingebracht werden müssen. Die Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten ist ein entscheidender Schritt, um inklusive Standards beim Bau oder Ausbau von Immobilien zu verankern. Wenn grundlegende Barrierefreiheits- und Inklusionsmaßnahmen vertraglich im GU-Umfang fixiert sind, entstehen solide bauliche Voraussetzungen für alle. Gleichzeitig können spezifische Anforderungen (z. B. an Arbeitsplätze, technische Assistenzsysteme) flexibel und nutzerseitig realisiert werden. Eine frühzeitige, transparente Abstimmung zwischen allen Projektbeteiligten – inklusive Betroffenenvertretungen und Inklusionsbeauftragten – stellt sicher, dass am Ende ein barrierearmes, nutzungsfreundliches Gebäude entsteht, in dem Teilhabe und Komfort gewährleistet sind.
Wenn wesentliche barrierefreie Lösungen (z. B. Aufzüge, Rampen, taktile Leitsysteme) Teil des GU-Leistungsumfangs sind, ist deren Umsetzung rechtlich und vertraglich gesichert.
Werden solche Maßnahmen hingegen in den Nutzerausbau verschoben, besteht das Risiko, dass sie erst verspätet oder gar nicht realisiert werden – z. B. bei Budgetkürzungen im Mieterbereich.
Planungssicherheit und Kostenklarheit
Eine klare Einordnung, welche Inklusions- und Barrierefreiheitsmaßnahmen (z. B. Leitsysteme, Induktionsschleifen, Sanitär-Ausstattung) im GU-Paket enthalten sind, sorgt für verlässliche Kalkulation und vermeidet Nachträge.
Umgekehrt kann der Nutzerausbau bei spezifischen Anforderungen (z. B. höhenverstellbare Arbeitsplätze, akustisch abgeschirmte Rückzugsräume) flexibler agieren.
Nachhaltige Qualität
Wenn grundlegende Bauteile (z. B. Türen, Aufzugsanlagen, Flurbreiten) bereits im GU-Vertrag barrierefrei ausgeführt sind, entsteht eine langfristig nutzbare Bausubstanz.
Spezielle, individuelle Lösungen (z. B. Vorrichtungen für bestimmte Mitarbeitende mit besonderem Assistenzbedarf) können als Nutzerausbau „aufgesetzt“ werden.
Leistungen im Rahmen des Generalunternehmers
Grundlegende Barrierefreiheit: Aufzugsanlagen, Stufen- und Rampenkonzept, Türgrößen, Flurbreiten, Sanitär- und Fluchtwege nach DIN 18040 (oder vergleichbaren Normen).
Orientierungssysteme: Grundlegende Beschilderung, kontrastreiche Bodenbeläge, taktile Leitsysteme (z. B. Leitstreifen in den Hauptwegen), sofern vertraglich vereinbart.
Technische Anschlüsse: Basisinfrastruktur für spätere Ausstattungen (z. B. Leitungen für Induktionsschleifen, Leerrohre für barrierefreie IT-Systeme).
Leistungen als Nutzerausbau
Spezifische Lösungen: z. B. büro- oder branchenabhängige Ausstattung (höhenverstellbare Schreibtische, spezielle Hardware für Sehbehinderte, mobile Rampen in Meetingräumen).
Erweiterte Technologie: Induktionsschleifen an Empfangs- oder Kassenbereichen, barrierefreie Konferenztechnik (Gebärdensprachdolmetscher-System, Tablets, Schriftdolmetschen).
Individuelle Anpassungen: Zusätzliche Hilfsmittel oder Umbauten für konkrete Mitarbeitende mit besonderen Bedürfnissen (z. B. behindertengerechte Küchenarbeitsplatten, elektrische Türöffner an bestimmten Bürotüren).
Vertragliche Vereinbarungen
Der Bauvertrag (GU-Vertrag) regelt in der Regel die grundlegende bauliche Hülle einschließlich standardisierter Ausstattung.
Alles darüber hinaus, was speziell für einen Mieter oder Nutzer konzipiert wird, fällt oft in den Verantwortungsbereich des Nutzerausbaus.
Dennoch können im GU-Vertrag explizit barrierefreie Bauteile (z. B. alle Türen mit 90 cm lichter Weite, alle Bäder behindertengerecht) vereinbart sein, um sicherzustellen, dass das Gebäude von Anfang an inklusiv ist.
Normative Vorgaben
Gesetzliche oder normative Standards (z. B. DIN 18040, Landesbauordnungen, DGUV-Vorschriften, UN-Behindertenrechtskonvention) setzen Grundanforderungen an Barrierefreiheit.
In der Regel sollten diese gesetzlichen Anforderungen vom GU umgesetzt werden (z. B. ausreichende Flurbreiten, barrierefreie Haupteingänge).
Darüber hinausgehende Optionen (z. B. Smart-Home-Funktionen für inklusives Arbeiten, Schallisolation in Kleinstbüros) sind oft Teil des Mieterausbaus.
Organisatorische und betriebliche Anforderungen
Wird das Gebäude von einem Einzelmieter genutzt oder sind verschiedene Nutzergruppen/Mieter im Haus?
Bei Mehrmieterobjekten: Basisausbau (GU) legt barrierefreie Grundstruktur fest, während jeder Mieter weitergehende Inklusionslösungen eigenverantwortlich gestaltet.
Wirtschaftliche Betrachtung
Manche Inklusionsmaßnahmen (z. B. ein generelles Leitsystem) eignen sich, um von Anfang an über den GU abgedeckt zu werden.
Spezifische Einrichtungen, die nicht für alle Nutzenden relevant sind (z. B. eine assistive Technologie in einem bestimmten Team), könnten im Nutzerausbau kosteneffizienter verortet sein.
Frühzeitige Abstimmung
Klärung, welche barrierefreien Standards bereits in den GU-Vertrag aufgenommen werden (z. B. Zugang, Fluchtwege, Aufzüge).
Einbezug von Inklusionsbeauftragten, Betroffenenvertretungen und Fachplanern in die Vertragsverhandlungen.
Klar definierte Schnittstellen
Eindeutige Regelung, was GU-seitig als „inklusive Grundausstattung“ geliefert wird (z. B. barrierefreie Sanitäranlagen, maßhaltige Türen) und was der Nutzer später selbst einbringt (z. B. spezielle Büromöbel).
Planungssicherheit für beide Seiten durch präzise Leistungsbeschreibungen im Bau- bzw. Mietvertrag.
Transparente Kommunikation und Dokumentation
Alle Beteiligten sollten wissen, wer wofür zuständig ist. Dazu zählen Bauherr, GU, Planer, Mieter/Nutzer, ggf. externe Dienstleister.
Regelmäßige Meilensteine, Status-Updates und Baubegehungen stellen sicher, dass barrierefreie Maßnahmen (z. B. Rampenneigung, Türbreiten) kontrolliert werden.
Budget und Zeitpuffer einplanen
Für besondere Inklusionslösungen (z. B. akustisch optimierte Meetingräume, Induktionsschleifen) kann der Auftraggeber eigene Budgets bereitstellen.
Koordination der Einbauten mit dem Bauzeitenplan, um Nachrüstungen zu vermeiden.
Qualitätssicherung und Abnahme
Prüfroutinen (z. B. Messung von Rampensteigungen, Test von Türöffnungsdruck) für die bauliche Umsetzung inklusiver Standards.
Ggf. Testläufe mit Personen, die konkrete Beeinträchtigungen haben, um die Alltagstauglichkeit zu prüfen.
Vermeidung von Konflikten und Nachträgen
Bei eindeutiger Regelung im Vertrag entsteht weniger Streit darüber, wer die Kosten für barrierefreie Upgrades trägt.
Nachträgliches Umbauen ist oft teurer und komplizierter.
Planungssicherheit
Der GU kann passende Gewerke und Materialien von vornherein einkalkulieren und beauftragen.
Der Nutzer kann rechtzeitig seine individuellen Inklusionsmaßnahmen vorbereiten, Lieferzeiten einkalkulieren und ggf. Förderungen beantragen.
Höheres Inklusionsniveau
Wenn ein Gebäude bereits in der Grundsubstanz barrierefrei ausgelegt ist, steigen die Möglichkeiten für umfassende Teilhabe.
Zusätzliche Nutzerausbauten können dann spezifische Bedarfe individuell abdecken.
